Administradores en la mira: Irregularidades que hacen subir los gastos comunes en condominios

Marcia Marín camina por los pasillos del edificio en el que vive hace años, en la calle Colombia de la comuna de La Florida. Apunta, indignada, hacia los ascensores. Desde el marcador de pisos, sobre la puerta del elevador, quita un papel blanco que estaba pegado con cinta adhesiva. Tapaba el desperfecto: simplemente no hay marcador.

“Yo creo que tenemos fallas de ascensor dos veces al mes. Quedan detenidos”, explica Marín. Lo anterior lo complementa María Teresa Peñailillo, residente hace más de cinco años en este edificio.

“Yo quedé encerrada en el ascensor. Subí y quedó parado en el piso 7. No se movía y yo tocaba la campana de emergencia, pero nada”, explica la mujer, quien luego cuenta que -de la nada- el elevador comenzó a subir hasta el último piso. Luego se estancó, se abrió una puerta y pudo salir. “Fue del terror”, sentencia.

A simple vista, la torre de departamentos, ubicada entre otras dos de similares características, presenta murallas descascaradas y decoloradas. Otras imperfecciones de fácil solución, como conectores que no están en su lugar y paredes rayadas. Aunque, según Marcia Marín, quien además es la presidenta del comité de vecinos, hay más problemas que no se ven.

“La mantención de los medidores de agua caliente. Los especialistas nos aclararon que la vida útil de los medidores son cinco años y este edificio va a cumplir 20 y no se han cambiado”, indica María Teresa Peñailillo, quien agrega: “La piscina, por ejemplo, que estaba sin mantención hace más de dos años. Un grupo de vecinos se reunió y ellos hicieron la mantención, porque no había plata para pagar 4 o 5 millones de pesos en repararla”.

Caso 1: Edificio Walker Martínez II, La Florida

La administración de este edificio corresponde a una empresa llamada Las Bellotas, firma que tiene varias otras comunidades bajo su mandato. Según explican vecinos de la comunidad de La Florida, han querido terminar el vínculo con ellos, pero se han encontrado con varios inconvenientes.

Gonzalo Jiménez, director general de la empresa de auditorías Uber Inmobiliario, explica el problema que aquí ocurre: “Hay un reglamento de copropiedad que fue desarrollado por la inmobiliaria. Se estableció que, como mandato para cambiar a la administración, tendría que haber una asamblea extraordinaria. Esto conlleva que esta administración, desde el día uno hasta los 15 años de hoy, no se ha podido cambiar por ese tema, lo cual pasa a ser una cláusula abusiva”.

Los vecinos buscaron la ayuda de la empresa auditora. Lo primero que realizaron, fue un análisis del manejo de la administración que confirmó las sospechas.

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“Faltaban documentos con respaldo de facturas y boletas. Se identificaron egresos no cargados a la boleta de gastos comunes. O sea, se gastó más de la cuenta corriente que lo que se ha recibido de la recaudación de gastos comunes. Nos encontramos con deudas en cotizaciones previsionales. Nos encontramos con falta de contratos de proveedores. No tenían mantenedor de los sensores de humo y en ese caso te puede afectar una incidencia negativa con el seguro contra incendios”, detalla Gonzalo Jiménez, de la empresa auditora, entre otras falencias encontradas.

Consultamos a la empresa administradora de condominios Las Bellotas, quienes se negaron a darnos una entrevista. Fuera de micrófono, nos explicaron que estaban trabajando en un informe de normalización para solucionar lo que arrojó la auditoría.

Hoy, sin embargo, la comunidad espera insistir en concretar la salida de esta administración del edificio.

Caso 2: Portal Fernández Concha

Osvaldo López Utreras vive en el emblemático edificio Portal Fernández Concha. Por 23 años, aparte de residente, fue el administrador de la comunidad. Un trabajo que no levantó dudas ni problemas hasta que un vecino lo denunció ante el juzgado de policía local. Allí, tras una especie de auditoría que revisó los ingresos y egresos en la administración, el resultado fue tajante.

Según se lee en las conclusiones de ese informe, de todos los egresos informados, un total de $156 millones, no cuentan con respaldo fidedigno. Todas las irregularidades reflejan que, como dice el documento, se trata de una “administración deficiente por parte del administrador”.

Mercedes Gómez, hoy directora de la empresa Clear Auditores, dedicada precisamente al análisis en materia inmobiliaria, fue una de las peritos que trabajó en este caso el año 2017. “En el gasto del año, tú tirabas tu listado y te salía que gastaste 100, e ibas a mirar lo ingresado más el saldo inicial y había 70. Entonces, ¿de dónde salieron los otros 30? La respuesta fue que el administrador tenía recursos guardados por si acaso. Si tiene 30 guardados, podría haber tenido 40, o 60”. Todos esos dineros estaban sin respaldo de ingreso. Ahí la duda.

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Osvaldo López Utreras fue sacado de la administración. Hoy se nombró un interventor, a la espera que la comunidad designe una nueva administración. Una de las que postula a ese cargo es Lilian Contreras, ex miembro de comité de vecinos del Portal Fernández Concha, ex pareja de López y quien le ayudó mientras él estuvo en el cargo.

Ella sale en defensa de la removida administración: “Nosotros entregamos toda la documentación, toda. A don Osvaldo no lo sacan por orden del juzgado, lo que ordenó el magistrado fue que se hiciera una asamblea y se ratificara o se removiera. Si hubiera sido tan grave la falta, simplemente el juez decide que lo removiera, o lo saca, o lo denuncia a la fiscalía. Se hizo una asamblea y en la asamblea salió don Osvaldo, lo sacaron”.

Pedimos una entrevista con Osvaldo López, pero declinó darla.

Administradores cuestionados

En Chile existen alrededor de 40 mil condominios. Se estima que solo por concepto de gasto común, se mueve en el país más de US$2 mil 500 millones. Un mercado de alto flujo de dinero que no siempre tiene la prolijidad de quienes la administran.

Guillermo Márquez, gerente de tecnología de Edifito.com, cuenta que este es “un rubro que podría dar para fraudes”. Eso, si se considera que no hay grandes exigencias para ser administrador en Chile.

Según Uber inmobiliario, de las casi 2 mil auditorías que han realizado a distintos administradores a lo largo del territorio nacional, un impactante 92% presentó algún tipo de falla, error o irregularidad en el manejo de su comunidad. Apenas un 8% lo hizo de forma correcta.

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Los principales problemas de los administradores pasan por desconocimiento en varias materias. Gonzalo Jiménez, de Uber Inmobiliario, así lo explica: En cada edificio auditado “hay $20 millones en promedio en potenciales multas y demandas laborales. O sea, la gran mayoría de los edificios están expuestos a sanciones en dinero que pueden triplicar un gasto común mediante una visita de la inspección del trabajo producto de faltas de contratos, falta de anexos, etc…”.

Cuando la autoridad fiscaliza un edificio y se percata de irregularidades, cursa multas, ya sea por temas laborales, de seguridad, certificación de ascensores, etc. Esas multas, que pudieron ser evitadas por los administradores, las terminan pagando los residentes dentro de los gastos comunes. Y muchas veces, sin darse cuenta.

Mirar los gastos comunes

La forma de afrontar el tema pasa por ser un residente más activo y participar de la comunidad, además de exigir boletas o facturas de cobros que se agreguen al gasto común, ya sea por reparación o mantención en la comunidad. Un derecho que no siempre se tiene la conciencia de que se puede ejercer.

Según Katarina Kulppi, vocera de ComunidadFeliz.cl, “el 80% de los copropietarios no sabe lo que paga en su boleta del gasto común. Muchas veces el comentario más frecuente es que pagan la totalidad de la boleta y no revisan en detalle lo que va sucediendo”.

¿Cómo percatarse de que existen irregularidades en estos cobros? Hay que fijarse en ciertos detalles que pueden encender las alarmas al respecto. Por ejemplo, según detalla Guillermo Márquez, de Edifito.com, saber que “el gasto común en general debe ser un gasto común que sea más o menos parejo mes a mes. Cuando hay diferencias que un mes sube y el otro mes baja, eso hace de pensar por qué esa variación”.

También, siempre hay que pedir el recibo del pago del gasto común. Si no lo entregan, dice Gonzalo Jiménez, de Uber Inmobiliario, es porque “no hay conciliación bancaria. Y si no hay conciliación bancaria, todo el sistema de cobranza y recaudación no funciona. Y menos un estado de fondo o un balance”.

Desórdenes, que parecen comunes, en un rubro que cada día se hace más grande en Chile.

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