¿Los gastos comunes atrasados podrían influir en la plusvalía de un inmueble?
Existen diferencias entre los cobros comunitarios correspondientes a edificios habitacionales, comerciales o de oficinas, sin embargo, todos se basan en las mantenciones de los inmuebles. Estas últimas, además, son consideradas un factor que podría ser determinante en la plusvalía de las unidades. En este contexto, el promedio anual de incremento de los gastos comunes podría ser superior a un 4%.
Toda comunidad acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria y regulada por la ley 19.537 tiene bienes de dominio común, como terrenos, estructuras, instalaciones, maquinarias, circulaciones, entre otros. Estos son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio. Asimismo, están los que tienen fines recreativos o de esparcimiento, ya sean salas comunes, piscina, terrazas o quinchos.
Desde el área de Estudios de Montalva Quindos Servicios inmobiliarios, explican que tales bienes requieren de mantención y gestión mensual, generando egresos que se ven reflejados en los gastos comunes. Estos últimos son distribuidos por cada unidad vendible según su prorrateo, es decir, considerando el porcentaje que el reglamento de copropiedad asigna a cada una de las ellas. En este sentido, es plausible indicar que, en general, el promedio anual de incremento de estos, independiente del uso del inmueble, podría ser de 4,5%.
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Estos egresos, según su incidencia, se clasifican en dos: gastos comunes ordinarios, que se refieren a los egresos mensuales que permiten el funcionamiento del edificio (administración, mantención, reparación, de uso o consumo) y gastos comunes extraordinarios dedicados a gastos adicionales o a obras nuevas. En tanto, la distribución general de estos cobros va a depender de las características del inmueble y de su uso específico, ya sea habitacional, comercial o de oficinas.
En este contexto, la plusvalía -incremento del valor de un bien inmueble a través del tiempo- depende de diversos factores como ubicación, plan de desarrollo urbano y mantenciones, por tanto, los espacios comunes de un edificio, al ser la cara visible de este, pueden incidir positivamente en la plusvalía del inmueble, más aún si además está ubicado en una zona con un plan de desarrollo interesante. Sin embargo, si tiene sus mantenciones atrasadas, se puede generar todo lo contario, incluso si está ubicado en una zona cotizada.
Desde la empresa sostienen que si un edificio se logra diferenciar por las mantenciones de sus espacios comunes, podría tener un incremento en el precio de un 10% por sobre otro con las mismas características. Cabe consignar que estos no debieran superar el 30% de los egresos totales de la comunidad.
A modo de recomendación, una buena forma de disminuir los gastos comunes es mediante los arriendos de espacios comunitarios, o bien, aumentando el fondo de reserva se podrían cubrir gastos extraordinarios. Además, afirman desde Montalva Quindos, la administración debe tener un criterio preventivo, ya que reparar es mucho más costo que mantener, por eso, es aconsejable generar un plan de acción con fechas de vencimiento y una planificación sobre la base de un presupuesto, pero no por gastos realizados.
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